Antes de comprar ou vender um bem imóvel, como terreno, casa e apartamento, é preciso saber o preço real do produto no mercado imobiliário. E você sabe como fazer isso?
Para descobrir o valor real de um imóvel no mercado, há especialistas que realizam o chamado laudo de avaliação de imóvel, o qual expressa um valor de mercado com base em diversos detalhes analisados no imóvel. O laudo de avaliação deve ser feito por corretores de imóveis, engenheiros ou arquitetos e considerado não apenas na hora de comprar ou vender uma propriedade, mas também em processos judiciais.
O que é o laudo de avaliação de imóvel?
O laudo de avaliação de imóvel é o documento principal da avaliação imobiliária, uma análise geral que tem o intuito de revelar os custos que terá um possível comprador ou inquilino. Esse documento foi criado com base nas Normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), Sistema CONFEA-CREA, Diretrizes do Instituto Brasileiro de Perícias de Engenharia (IBAPE) e Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Para elaborar o laudo de avaliação, o profissional responsável precisa aplicar técnicas baseadas na NBR 14653, da ABNT.
A NBR 14653 é dividida em procedimentos gerais; imóveis urbanos; imóveis rurais; empreendimentos; máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral; recursos naturais e ambientais; e bens de patrimônio histórico e artístico. Em suma, a primeira parte da norma aborda questões referentes a todos os tipos de bens, enquanto as outras partes tratam de características específicas de cada um. O relatório só é considerado, quando o profissional responsável pela análise respeita todas as regras identificadas.
Critérios utilizados na avaliação
Seguindo as regras estabelecidas pela ABNT, o responsável pelo laudo de avaliação de imóvel considera diversos pontos relacionados ao imóvel na hora de definir um valor real para o produto. Abaixo, confira alguns itens considerados no laudo de avaliação:
Localização
No quesito localização, o profissional leva em consideração a área na qual o imóvel está situado – cidade, bairro e rua. Todas essas informações influenciam diretamente os custos com imóvel.
Acabamento
A condição em que se encontra o imóvel também é considerada durante a elaboração do laudo de avaliação. Uma propriedade mais conservada, com um melhor acabamento, é mais valorizada e consequentemente mais cara.
Documentação
Outro item importante para a elaboração do laudo de avaliação é a documentação em dia. Para transmitir segurança, um imóvel precisa ter todos os documentos em ordem. Sem a documentação da propriedade, não é possível realizar operações financeiras.
Revestimento
Assim como o acabamento, o revestimento das paredes é considerado no estudo. O objetivo é checar se há rachaduras, marcas e umidades, consequências de infiltrações e vazamentos.
Fachada
Os componentes da fachada são portões, grades, portas etc. Esses elementos são considerados na hora da avaliação e garantem a valorização do imóvel quando se encontram em perfeito estado de conservação.
Elétrica e hidráulica
Os componentes elétricos e hidráulicos também são de extrema importância para o laudo de avaliação e necessitam de uma boa análise. Imóveis com aparelhos e conexões em bom estado são mais valorizados no mercado.
Qual é a importância do laudo de avaliação de imóvel?
O laudo de avaliação de imóvel determina o valor real de uma propriedade para um objetivo específico, em data e situação determinadas, após os profissionais responsáveis pela avaliação analisarem todos os itens mencionados acima. Para tratar de compra e venda de um imóvel, por exemplo, é preciso ter em mãos o laudo de avaliação – a análise de um profissional especializado é de suma importância para a negociação. Além disso, o laudo é cobrado quando há algum processo judicial envolvendo o imóvel. São exemplos desse tipo de processo ações que envolvem cálculo de valores para indenização, venda compulsória ou liquidação forçada por requisito de instituição financeira.
Em casos de compra e venda, o laudo de avaliação de imóvel é solicitado quando há terceiros envolvidos, como bancos que concedem financiamento. Para um banco, a análise é fundamental, pois oferece segurança à instituição. Isso acontece porque o crédito do imóvel, expressado monetariamente pelo valor estabelecido no laudo de avaliação, é uma garantia de que a propriedade será capaz de cobrir a dívida, caso o comprador não o faça em dinheiro. O laudo de avaliação também é exigido em negociações diretas, quando o comprador quer checar se o valor exigido pelo vendedor está de acordo com o valor expresso na análise do imóvel.
Quando é necessário fazer a avaliação?
Considerando que a análise imobiliária é a maneira mais confiável de estabelecer o valor real de um imóvel, este processo é considerado fundamental em diversas situações. O laudo de avaliação de imóvel apresenta todos os detalhes responsáveis pelo valor expresso no documento, como características internas do imóvel, entornos e pesquisas de propriedades semelhantes na mesma região. O laudo de avaliação também destaca o mercado imobiliário no qual a propriedade se encontra e o atual cenário econômico.
Por esse motivo, o serviço prestado por profissionais de engenharia e arquitetura é necessário em casos de compra e venda de imóvel e de processos judiciais envolvendo a propriedade, entre outros. Para juízes, promotores e advogados, saber a precificação correta do imóvel é determinante no julgamento de casos como heranças, divórcios e outras ações. Já para instituições financeiras, o laudo de avaliação é de extrema importância, pois garante à instituição segurança sobre o valor, a documentação e a conservação da propriedade. Além disso, o laudo de avaliação de imóvel é exigido em casos de desapropriação, quando o documento é solicitado pelo poder público para estabelecer o valor da base tributária do imóvel; e quando há incorporação, fusão, cisão ou dissolução de sociedades em empresas privadas.
Como fazer o laudo de avaliação de imóveis corretamente?
Como mencionado anteriormente, os profissionais responsáveis pelo laudo de avaliação de imóvel são os engenheiros e arquitetos. Contudo, não basta ter formação nessas áreas para elaborar um laudo de avaliação e determinar custos com imóvel. O profissional também precisa conhecer o mercado imobiliário no qual o imóvel se encontra e fazer uma boa análise econômica. Só assim um engenheiro ou arquiteto pode dar início à análise.
Métodos avaliativos
Para realizar um laudo de avaliação de imóvel, há sete métodos indicados pela ABNT; Método Comparativo, Método Evolutivo, Método Involutivo, Método de Custo, Método de Capitalização da Renda, Critério Residual e Conjunção de Métodos. Entre os métodos destacados, o Método Comparativo, que consiste em uma comparação por imóveis semelhantes na mesma região, é a melhor forma de avaliar uma propriedade.
Requisitos gerais
Antes de mais nada, o profissional responsável pelo laudo deve definir a finalidade da análise. Além de encontrar e checar a propriedade em questão, ele deve verificar as medidas e escolher a metodologia que será utilizada no estudo.
Análise de documentação
Após identificar o imóvel, é preciso verificar os documentos e checar se há algum problema jurídico, além de consultar leis municipais, estaduais e federais, bem como outros regulamentos, sobre terrenos e edificações na região em questão.
Vistoria do imóvel
Por fim, o responsável deve realizar uma vistoria no imóvel. Aqui, destacam-se os critérios de avaliação mencionados acima, como localização, estado de conservação, infraestrutura etc, e aspectos socioeconômicos dos entornos. Além disso, é preciso tirar fotos internas e externas da propriedade e analisar a planta baixa e os croquis.
Caso o responsável pelo laudo de avaliação de imóvel não respeite as regras da NBR 14653, todo o seu trabalho será desconsiderado. Em contrapartida, o laudo bem feito evita diversos problemas, como prejuízos financeiros, dificuldade para conseguir crédito, aumento de impostos e demora na hora de realizar um inventário – relacionar os bens de uma pessoa falecida. Sendo assim, para evitar dor de cabeça, o indicado é procurar referências no mercado e garantir que a análise feita será aceita em qualquer operação referente ao imóvel.
Como identificar uma boa imobiliária para fazer a avaliação?
O primeiro passo para checar a credibilidade de uma imobiliária é identificar se a empresa tem registro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI). O CRECI é um órgão regional vinculado ao Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) que comprova a seriedade da imobiliária. Para ter essa informação, basta entrar no site da empresa, onde normalmente se encontra o número de registro Posteriormente, é preciso buscar informações sobre o profissionalismo da corretora. Descubra há quanto tempo a empresa atua, se a companhia está situada no mesmo endereço há muito tempo e se conta com filiais.
Depois, é só fazer o laudo e ter tudo em ordem para a compra ou venda do seu imóvel.