LOCAÇÃO DE IMÓVEIS – GUIA SMASH
Locador de imóvel: quais são suas principais obrigações?
Entenda o que cabe ao proprietário antes, durante e no encerramento da locação e quais cuidados ajudam a evitar conflitos com o inquilino.
EM RESUMO
O que você precisa saber
- O imóvel deve ser entregue em condições adequadas de uso e permanecer apto à finalidade contratada.
- Problemas anteriores à locação e despesas extraordinárias de condomínio são, em regra, responsabilidade do locador.
- Tributos, seguro contra incêndio e outros encargos podem ter regras específicas no contrato, por isso a redação contratual precisa ser clara.
Quais são as principais obrigações do LOCADOR?
A Lei do Inquilinato estabelece deveres específicos para o proprietário durante toda a relação de locação. Não basta simplesmente entregar as chaves e receber o aluguel. O locador deve assegurar que o imóvel possa ser utilizado para a finalidade contratada e responder por determinadas situações que não foram causadas pelo inquilino.
Entre as principais responsabilidades estão entregar o imóvel em condições de uso, garantir a utilização tranquila durante a locação, responder por defeitos anteriores ao contrato e arcar com despesas que a lei atribui ao proprietário.
IMPORTANTE
Nem todo reparo que surge durante a locação é automaticamente responsabilidade do proprietário. A origem do problema importa: defeitos anteriores à locação e questões estruturais tendem a recair sobre o locador, enquanto danos causados pelo próprio inquilino, familiares ou visitantes são responsabilidade do locatário.
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Quais despesas são responsabilidade do locador?
A Lei do Inquilinato atribui ao locador algumas despesas diretamente relacionadas à propriedade e à contratação da locação. Entre elas estão as taxas de administração imobiliária e de intermediação e, em regra, os impostos, taxas e o seguro complementar contra incêndio incidentes sobre o imóvel.
Existe, porém, uma diferença importante: impostos, taxas e o seguro contra incêndio podem ser atribuídos ao locatário quando houver previsão expressa no contrato. Já as despesas extraordinárias de condomínio permanecem sob responsabilidade do locador.
- Obras que afetem a estrutura integral do edifício.
- Pintura de fachadas e áreas externas previstas pela lei.
- Obras destinadas a restabelecer as condições de habitabilidade.
- Instalação de novos equipamentos de segurança, incêndio, interfone, esporte ou lazer.
- Despesas de decoração e paisagismo das áreas comuns.
- Constituição do fundo de reserva.
E os consertos do imóvel: quem paga?
A responsabilidade por reparos depende principalmente da origem do problema. O locador responde pelos vícios ou defeitos anteriores à locação e deve manter o imóvel apto ao uso contratado. Já o locatário deve reparar os danos que ele próprio, seus familiares, dependentes, visitantes ou prepostos causarem ao imóvel.
Por isso, não existe uma regra correta do tipo “todo conserto é do proprietário” ou ” todo conserto é do inquilino”. É preciso analisar quando o problema surgiu, sua causa e se decorre do uso normal ou de dano provocado.
- Defeito anterior à locação: em regra, responsabilidade do locador.
- Problema estrutural não causado pelo inquilino: tende a ser responsabilidade do locador.
- Dano causado pelo inquilino ou por quem esteja no imóvel a convite dele: responsabilidade do locatário.
- Desgaste normal pelo uso: deve ser analisado sem confundir com dano causado pelo morador.
ATENÇÃO
A vistoria de entrada é fundamental para comparar o estado inicial e final do imóvel. Quanto mais detalhado for o registro, menor a chance de discussão sobre quem deve pagar determinado reparo.
DUVIDAS FREQUENTES
Perguntas que costumam surgir sobre este assunto
O proprietário pode cobrar o IPTU do inquilino?
Sim, desde que essa responsabilidade esteja expressamente prevista no contrato de locação. Pela regra geral, impostos e taxas incidentes sobre o imóvel são do locador, mas a Lei do Inquilinato permite disposição contratual em contrário.
Quem paga o condomínio, proprietáario ou inquilino?
O locatário responde pelas despesas ordinárias, ligadas ao funcionamento e à manutenção cotidiana do condomínio. Já as despesas extraordinárias, como determinadas obras estruturais, pintura de fachada e constituição do fundo de reserva, cabem ao locador.
O inquilino é obrigado a permitir reparos urgentes?
Sim. Quando o reparo urgente é responsabilidade do locador, o locatário deve permitir sua realização. Se as obras durarem mais de 10 dias, há direito a abatimento proporcional do aluguel pelo período excedente; se ultrapassarem 30 dias, a lei permite ao locatário encerrar a locação.
Conclusão
Conhecer as responsabilidades do locador ajuda a evitar conflitos, cobranças indevidas e problemas durante a locação. Um bom contrato, uma vistoria detalhada e a correta separação entre despesas do proprietário e do inquilino tornam a relação mais segura para os dois lados.
Quando surgir uma situação específica, o ideal é analisar a origem do problema, o contrato firmado e as regras da Lei do Inquilinato antes de definir quem deve assumir determinada obrigação.
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