O que é a caução de aluguel?

A caução é uma garantia utilizada para proteger o locador caso o inquilino deixe obrigações pendentes durante ou ao final da locação. Ela pode existir em diferentes formas, mas a mais comum é a caução em dinheiro.

Quando a garantia é em dinheiro, a Lei do Inquilinato estabelece um limite de até três meses de aluguel e determina que o valor seja depositado em caderneta de poupança, revertendo ao locatário os rendimentos obtidos durante o período.

Quando o proprietário pode descontar valores da caução?

A caução pode ser utilizada para cobrir obrigações do locatário que estejam pendentes no encerramento da locação. Isso não significa, porém, que qualquer gasto possa ser automaticamente descontado. O valor precisa estar relacionado a uma responsabilidade do inquilino e deve ser possível demonstrar sua origem.

Exemplos comuns de valores que podem ser descontados:

• Aluguéis ou encargos que tenham ficado pendentes.
• Contas vinculadas ao imóvel que sejam responsabilidade do locatário e ainda não tenham sido quitadas.
• Danos provocados pelo locatário, familiares, visitantes ou pessoas sob sua responsabilidade.
• Reparos necessários para corrigir alterações ou danos que não sejam simples desgaste natural do imóvel.
• Outras obrigações expressamente previstas no contrato e que sejam legalmente atribuídas ao locatário.

A vistoria é fundamental para justificar descontos

A vistoria de entrada é o principal ponto de comparação no encerramento da locação. Quanto mais detalhada ela for, com fotos, descrição do estado de conservação e registro dos itens existentes, mais fácil será identificar se determinado problema já existia ou surgiu durante a ocupação.

Sem uma vistoria bem feita, a discussão sobre responsabilidade fica muito mais difícil. Por isso, o ideal é comparar vistoria de entrada, vistoria de saída, contrato e eventuais registros feitos durante a locação antes de definir qualquer desconto.

Quando a caução deve ser devolvida?

A devolução deve acontecer no encerramento da locação, depois da entrega das chaves e da apuração das obrigações pendentes do contrato.

Na prática, antes de liberar o valor, é importante conferir a vistoria de saída, eventuais débitos de aluguel e encargos, contas vinculadas ao imóvel e possíveis reparos que sejam efetivamente responsabilidade do locatário.

A Lei do Inquilinato determina que, quando a caução for em dinheiro, ela seja depositada em caderneta de poupança, revertendo ao locatário os rendimentos correspondentes ao período.

Existe prazo fixo para devolver?

A Lei do Inquilinato não estabelece um prazo geral único, em número de dias, para toda devolução de caução. Por isso, o procedimento mais seguro é fazer a apuração logo após o encerramento da locação e devolver o saldo assim que os valores efetivamente devidos estiverem definidos.

Evite segurar a caução por tempo indeterminado apenas “por garantia”. Se houver alguma pendência ainda em apuração, o ideal é que isso fique documentado e seja resolvido em prazo razoável.

Como fazer a devolução da caução de forma segura

• Faça a vistoria de saída e compare com a vistoria de entrada.
• Levante aluguéis, encargos e contas ainda pendentes.
• Separe desgaste natural de dano causado.
• Documente os reparos que realmente sejam responsabilidade do locatário.
• Informe ao inquilino os descontos realizados.
• Devolva o saldo da caução com os rendimentos correspondentes, quando aplicável.
• Guarde comprovantes da devolução e da prestação de contas.

Erros comuns no uso da caução de aluguel

Alguns problemas acontecem porque a caução é tratada como se fosse uma reserva livre do proprietário. Não é assim. O ideal é manter uma prestação de contas clara e usar o valor apenas quando existir obrigação efetivamente atribuível ao locatário.

Erros comuns:

• Usar a caução automaticamente para pagar os últimos meses de aluguel sem acordo entre as partes.
• Descontar pintura ou reparos sem comparar com a vistoria de entrada.
• Cobrar do locatário problemas estruturais ou defeitos que já existiam antes da locação.
• Reter todo o valor por causa de uma pendência pequena, sem discriminar os valores.
• Não considerar os rendimentos da poupança quando a caução foi prestada em dinheiro.
• Deixar a devolução indefinidamente em aberto sem justificativa concreta.
• Fazer descontos sem apresentar documentos, fotos, orçamento ou outra forma de comprovação.

Conclusão

A caução é uma ferramenta importante de segurança na locação, mas precisa ser administrada com transparência. O valor não deve ser utilizado livremente pelo proprietário e qualquer desconto precisa estar relacionado a uma obrigação real do locatário.

Uma boa vistoria, contrato claro, documentação dos débitos e prestação de contas bem feita ajudam a proteger proprietário e inquilino e reduzem muito o risco de conflito no encerramento da locação.