LOCAÇÃO DE IMÓVEIS • GUIA SMASH
Quem paga os consertos no imóvel alugado: proprietário ou inquilino?
Entenda como identificar de quem é a responsabilidade por reparos, manutenção e danos durante a locação e evite conflitos entre proprietário e inquilino.
EM RESUMO
Quem paga o quê nos consertos
- Defeitos ou problemas anteriores à locação são, em regra, responsabilidade do locador.
- Danos causados pelo inquilino, familiares, visitantes ou pessoas sob sua responsabilidade devem ser reparados pelo locatário.
- Reparos urgentes que cabem ao proprietário devem ser permitidos pelo inquilino, inclusive com regras específicas se a obrar durar muitos dias.
A responsabilidade depende da origem do problema
Quando surge um defeito no imóvel alugado, a pergunta correta não é apenas “quem paga?”, mas principalmente qual foi a origem do problema. A Lei do Inquilinato atribui ao locador a responsabilidade pelos vícios ou defeitos anteriores à locação e determina que o imóvel seja entregue em condições de uso.
Já o locatário deve cuidar do imóvel e reparar os danos provocados por ele próprio, seus familiares, dependentes, visitantes ou prepostos. Também deve comunicar ao locador, assim que perceber, os defeitos cuja reparação seja responsabilidade do proprietário.
IMPORTANTE
Nem todo problema que aparece durante a locação significa automaticamente que o proprietário deve pagar. Desgaste pelo uso, defeito anterior, problema estrutural e dano causado pelo morador são situações diferentes e precisam ser analisadas separadamente.
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Exemplos práticos: quem costuma pagar cada tipo de conserto?
A Lei do Inquilinato não traz uma tabela dizendo quem paga cada chuveiro, torneira ou infiltração. A responsabilidade é definida pela origem do problema, pelo estado em que o imóvel foi entregue, pelo uso realizado durante a locação e pelo que estiver documentado em contrato e vistoria. O locador responde por vícios ou defeitos anteriores à locação, enquanto o locatário deve reparar danos causados por ele ou por pessoas sob sua responsabilidade.
- Chuveiro queimado ou resistência queimada: se for desgaste de uso de um equipamento que estava funcionando, normalmente é uma manutenção simples ligada ao uso. Mas se houver defeito na instalação elétrica do imóvel, a responsabilidade pode ser do locador.
- Torneira ou descarga com problema: é preciso identificar se houve desgaste de uso, mau uso ou defeito anterior. Não dá para definir apenas pelo tipo de peça.
- Infiltração: quando decorre de problema estrutural, impermeabilização ou defeito anterior à locação, tende a recair sobre o locador. Se decorrer de dano provocado pelo ocupante, a responsabilidade muda.
- Instalação elétrica ou hidráulica: defeitos preexistentes ou estruturais tendem a ser do proprietário. Danos causados por uso inadequado são do locatário.
- Pintura: o locatário deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, descontadas as deteriorações decorrentes do uso normal. Por isso, a vistoria de entrada é decisiva para avaliar o caso.
- Portas, fechaduras, vidros e armários: se houver quebra ou dano causado durante a ocupação, o reparo cabe ao locatário; defeitos já existentes precisam estar registrados na vistoria.
NÃO DECIDA SÓ PELO NOME DO CONSERTO
Dois imóveis podem ter exatamente o mesmo problema e responsabilidades diferentes. Uma torneira vazando pode ser simples desgaste pelo uso ou consequência de uma instalação defeituosa anterior à locação. Antes de cobrar qualquer das partes, vale verificar a causa e comparar a vistoria.
E quando o reparo é urgente?
Quando o imóvel necessita de um reparo urgente cuja responsabilidade seja do locador, o inquilino deve permitir a realização do serviço. A Lei do Inquilinato trata expressamente dessa situação.
Se o reparo durar mais de 10 dias, o locatário tem direito a abatimento proporcional do aluguel pelo período que exceder esses 10 dias. Se ultrapassar 30 dias, ele pode encerrar o contrato.
- Comunicar o problema assim que ele for identificado.
- Registrar a ocorrência com fotos, vídeos e mensagem.
- Verificar a vistoria de entrada.
- Confirmar se o defeito é anterior, estrutural, desgaste normal ou dano causado.
- Evitar autorizar obras maiores sem alinhar previamente quem será responsável pelo custo.
ATENÇÃO:
Quando o inquilino identifica um dano ou defeito cuja reparação cabe ao locador, a lei também exige que ele comunique o proprietário imediatamente. Isso ajuda a evitar o agravamento do problema e discussões posteriores sobre responsabilidade.
DUVIDAS FREQUENTES
Perguntas que costumam surgir sobre este assunto
Todo conserto no imóvel alugado é responsabilidade do proprietário?
Não. A responsabilidade depende da origem do problema. Defeitos anteriores à locação e problemas estruturais não causados pelo morador tendem a ser do locador. Danos provocados pelo inquilino, familiares ou visitantes ficam a cargo do locatário.
Quem paga por problemas causados pelo desgaste normal do imóvel?
O desgaste decorrente do uso normal não deve ser tratado automaticamente como dano causado pelo inquilino. É preciso analisar o estado inicial registrado na vistoria, o tempo de uso e a causa do problema.
O inquilino pode mandar fazer o reparo e descontar do aluguel?
Não é recomendável fazer isso por conta própria. O correto é comunicar formalmente o proprietário ou a administradora, registrar o problema e combinar previamente a realização e eventual reembolso do reparo, salvo situações urgentes que exijam providência imediata.
Conclusão
Definir quem paga um conserto no imóvel alugado exige mais do que olhar apenas para o tipo de reparo. A origem do problema, a vistoria, o contrato e a forma como o imóvel foi utilizado durante a locação são fundamentais para uma decisão justa.
Quanto melhor estiver documentada a locação, menor a chance de conflito entre proprietário e inquilino. Em situações duvidosas, o ideal é analisar o caso antes de autorizar o serviço ou atribuir o custo a uma das partes.
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